Mindaugas Vanagas. Kaip padidinti būsto įperkamumą?

Paskutiniu metu karščiausia su nekilnojamuoju turtu (NT) susijusi tema tapo būsto įperkamumas. Dar visai neseniai Vilnius galėjo didžiuotis vienomis geriausių sąlygų įsigyti būstą Europoje. Dabar šis rodiklis smuko į seniai nematytas žemumas.

NT įperkamumo rodiklį vertinantis bankas „Swedbank“ neseniai paskaičiavo, jog įperkamumo rodiklis Vilniaus būsto rinkoje nukrito į 2009 m. lygį, o esminėmis priežastimis įvardijama palūkanų normos bei būsto kainų augimas. Iš vienos pusės, įperkamumas dar nėra toks prastas, koks buvo 2007–2008 m., kai buvo susiformavęs kainų burbulas, tačiau tokio prasto įperkamumo nebuvo jau 13 metų.

Pavyzdžiui, jei 2007–2008 m. vidutinio dydžio būsto Vilniuje įsigyjimui ir mėnesinei paskolos įmokai namų ūkiui reikėjo skirti net apie 60 proc. savo mėnesio pajamų, tai 2009 m. – jau apie 37 proc., o 2022 m. – tik apie 17,4 proc. Tuo tarpu 2023 m. vėl reikia daugiau – apie 37 proc. mėnesio pajamų.

Vertinant būsto įperkamumą tik per būsto kainų ir atlyginimų sanykį ir neatsižvelgiant į bazinę palūkanų normą, įperkamumas siekia 2018 m. lygį.

Sumažinti statybinių medžiagų ir darbų kainų ar Euribor palūkanų įtaką galimybės yra ribotos, nes jas veikia globalūs veiksniai. Tačiau verta kalbėti apie vienos iš savikainos dedamųjų – biurokratijos – įtaką. Ją retai kas įvertina, bet ji taip pat atsispindi būsto kainoje.

Kol biurokratija formuoja taisykles ir tikslina procesus, ji kuria vertę. O kai pavirsta „biurokratija dėl biurokratijos“, komplikuoja procesus ir tarnauja tik pačiai sistemai, ji tampa galvos skausmu ne tik verslui, bet ir paprastiems žmonėms.

Biurokratija pasireiškia daugeliu būdų. Per 3–5 praėjusius metus daugiausiai įtakos būsto kainai turėjo techniniai reikalavimai būsto tvarumui ir energinei klasei, kurie gali būti vertinami kaip kuriantys tvaresnę ateitį bei užtikrinantys būsto efektyvumą. Šie reikalavimai Lietuvoje yra ypatingai aukšti, aukštesni nei didelėje dalyje kitų Vakarų šalių. Šios temos kontekste neverta nagrinėti jų reikalingumo, nors kai kurie energinio efektyvumo reikalavimai buvo mažinami, supratus, kad yra pertekliniai.

Pernai įsigaliojęs valstybinės žemės įstatymas valstybinius sklypus galėjo pabranginti 75 proc., o taip pat, tikėtina, paveikė ir privačių sklypų kainą. Sklypų kainos Vilniuje neretai vertinamos milijoninėmis sumomis. Esu skaičiavęs, kad prie vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos tai gali pridėti 15–25 tūkst. eurų.

Toliau – savivaldybių infrastruktūros mokestis, kuris Vilniuje svyruoja nuo 16 iki 100 eurų kiekvienam statomam kvadratiniam metrui. Jis tikrai galėtų turėti aiškesnius kriterijus ir tikslinį panaudojimą.

Apie tai, kad NT plėtros procese biurokratija išaugo, kalbama jau seniai, tačiau imkime ir paskaičiuokime konkrečiai: kiek už ją sumokame įsigydami naują būstą vienu konkrečiu atveju.

Man aiškiausiai „biurokratijos mokestis“ matosi statybų leidimo NT projektui išdavimo etape. Vilniuje per daugiau nei 10 metų, kuriuos dirbu su nekilnojamuoju turtu atsirado tiek naujų reikalavimų ir taisyklių, kad šis žingsnis pailgėjo nuo 6–12 iki 12–36 mėnesių, t. y. du ir daugiau kartų. Tai yra labai daug ir tai didina projekto savikainą bei, galiausiai, būsto kainą.

Pavyzdžiu imkime būsto projektą Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio ar Naujamiestyje, kitame miegamajame rajone netoli centro. Tipinis projektas Vilniuje sudaro apie 100 butų, tai yra apie 5 tūkst. kv. m būstų ploto. Jam reikalingas sklypas minėtoje lokacijoje galėtų kainuoti apie 2,5 mln. eurų.

Sklypui įsigyti reikia paskolos arba nuosavo kapitalo. Paskolos, dėl Euribor augimo yra pabrangusios, o nuosavo kapitalo kaina šiandien sudaro mažiausiai 15 proc. Kodėl tiek? Nes „įdarbinti“ kapitalą obligacijose ar sutelktinio finansavimo platformose galima už 10–12 proc., tik rizika gerokai mažesnė ir daryti nieko nereikia. Dėl didesnės rizikos, brangiau kainuoja ir nuosavas kapitalas. Bankų finansavimas – ne ką pigesnis.

Taigi, jei vidutiniškai statybų leidimo išdavimas pailgėjo 9 mėnesiais, už sklypą per juos reikia sumokėti 2 500 000 x 15 proc. x 9 mėn. (arba 0,75 metų) = 281 250 Eur visam projektui. Tai vienam butui – 2 812,5 Eur.

Gal tai nėra labai didelė suma, bet buitinė technika už tiek jau gali ir išeiti. Tačiau tai – dar ne viskas. Skaičiuojame toliau.

Prie projekto statybų leidimo išdavimo etape dirba daug žmonių: 2–3 žmonės projekto plėtros įmonėje ir 3–4 architektai bei projektuotojai – vidutiniškai, apie 6 žmones. Sakykime, jų mėnesinis darbo užmokestis yra apie 2 500 Eurų „į rankas“, „ant popieriaus“ – apie 4 205 Eur. Per 9 mėn. suma sudarys 4 205 x 6 žmonės x 9 mėn. = 227 070 Eur. Ir čia dar ne viskas, darbo užmokestis nėra vieninteliai kaštai: reikia skaičiuoti biuro nuomą, darbo priemones, atostogas, mokymus, šventes, aptarnavimo kaštus (administravimą, buhalteriją, vadovus ir pan.). Pratikoje darbo vietos kainą reikia dauginti maždaug iš 1,5. Skaičiuojam: 227 070 Eur x 1,5 = 340 605 Eur.

Svarbų vaidmenį atlieka ir teisininkai; jų paslaugos per mėn. kainuoja vidutiniškai apie 3 000 Eur. Per aptariamą laikotarpį – iki 27 000 Eur.

Viso gausis tokia suma: 340 605 + 27 000 = 367 605 Eur visam projektui arba 3 676,05 Eur vienam butui. Pridedam prie ankstesnės sumos: 2 812,5 + 3 676,05 = 6 488,55 Eur.

Atkreipiu dėmesį, kad šiame „biurokratijos mokesčio“ pavyzdyje skaičiuoju ne visą biurokratijos kaina, o tik papildomus per pastaruosius kelis metus prailgėjusių statybos leidimų išdavimo terminų kaštus. Jei šiuos terminus pavyktų ne tik gražinti į ankstesnius, bet dar ir sutrumpinti – juk nuolat tobulėja technologijos, turėtų augti vadybos lygis, gerėti procesai – tai įperkamumas galėtų augti dar labiau.

Nuo kitų metų įsigaliosiantis reikalavimas notarinius sandorius su klientais pasirašyti registravus projekte 100 proc. baigtumą (šiuo metu galioja 80 proc. baigtumo reikalavimas), tikėtina, sukurs dar vieną panašų biurokratinį barjerą.

Įprastai, projekto užbaigimas nuo 80 iki 100 proc. taip pat trunka apie pusę metų. Ir, kas svarbiausia, tiek trunka ne fiziniai darbai, o antras biurokratijos raundas – pastatų baigtumo pridavimas, įvairūs derinimai ir t.t. Tuo metu pirkėjai jau galėtų vykdyti savo namų įrengimą, tačiau turės laukti kelis mėnesius, kol tvarkoma dokumentacija. Negana to, vėl atsiranda papildomi kaštai, kurie augina būsto kainą.

Šiame etape kintamųjų yra daugiau nei anksčiau aptartame pavyzdyje, statybų leidimo išdavimo metu. Tačiau, net jei vertintume, kad sąnaudos sudarys tiek pat – dar bent 433 tūkst. eurų (per 6 mėn. – 187 500 Eur paskolos palūkanų ar kapitalo kaštų ir 245 070 Eur darbuotojų kaštų.) – tai, santūriai skaičiuojant, sudarys 7,2 proc. nuo 150 000 eurų kainuojančios būsto kainos arba apie 10 814 eurų.

Na, o tokia suma sumažėjus paskolai (nuo 150 000 iki 139 186 Eur), mokant 6,13 proc. bendros paskolos metinę normą, per 30 m. paskolos laikotarpį būtų galima sumokėti net 19 738 eurų mažiau.

„Biurokratijos mokesčių“ yra ir daugiau. Esu LNTPA valdybos narys, todėl dažnai tenka bendrauti su įvairių institucijų tarnautojais – nuo specialistų iki merų bei ministrų. Pastebiu, kad jie dažnai neįvertina ir nesupranta, kad kiekviena papildoma procedūra ar reikalavimas kainuoja. Ir kainuoja daug, nes, kaip sakoma, laikas – pinigai. Švaistant laika sudėtingose biurokratinėse pinklėse, didėja savikaina, todėl auga ir galutinė kaina, kurią moka pirkėjas.

Siūlau įvesti vieną labai paprastą taisyklę: prieš išleidžiant įstatymą ar naują reguliavimą, visada vertinti, kiek tai padidins būsto kainą. Jei tokiu būdu pavyktų biurokratiją sumažinti, o ne nuolat didinti, valstybinėms institucijoms vieningai bei kartu su verslu siekiant gerinti biurokratinio aparato efektyvumą, būtų įmanoma padidinti ir būsto įperkamumą. Ir labai reikšmingai – tikėtina, daugiau nei 10 proc.

Tai pagerintų ne tik Vilniaus ir visos Lietuvos gyventojų sąlygas, bet ir padidintų miesto bei šalies konkurencingumą. Juk būsto įperkamumas – vienas svarbiausių gerovės rodiklių.

Skaitykite daugiau: https://www.lrt.lt/naujienos/verslo-pozicija/692/2103932/mindaugas-vanagas-kaip-padidinti-busto-iperkamuma