M. Vanagas. Kokie 2017-ieji bus Lietuvos NT rinkai?

Ateinančiais metais Lietuvos gyvenamojo būsto rinkoje karaliaus gerai informuotas ir vertę skaičiuojantis pirkėjas; gyvenamojo būsto rinkai ir toliau tampant vis labiau prisotintai, laimės aukštesnę būsto kokybę ir daugiau papildomų paslaugų siūlančios NT bendrovės, kurios vis dažniau būstą segmentuos pagal pirkėjų gyvenimo būdą.

2017-ieji Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje bus stabilaus augimo metai. Būsto brangimo tendencijos jau neturėtų stiprėti ir būstų kainos kils ne daugiau, nei 10 proc. Atsižvelgiant į tai, gyvenamojo būsto pardavimų aktyvumas išliks panašus kaip ir 2016 m. ir tai patvirtina 3 pagrindinės priežastys:

1. Demografinė padėtis.

Susiformavo momentas, kai į rinką toliau plūs jau santaupų sukaupę, kurį laiką nuomavęsi būstą, o dabar jį pirkti pasirengę 25-35 m. amžiaus pirkėjai. 1980-1990 m. laikotarpio karta su dideliu aktyvumu ateina į NT rinką, tuo metu didėjęs gimstamumas dabar ir ypač 2017 m. bus jaučiami NT rinkoje – bus investuojama į būstą tiek savo reikmėms, tiek ir nuomai.
Tai ypač bus pastebima Vilniuje, nes būtent sostinė pritraukia šią demografinę grupę aktyviausiai – studentus ir jau pinigų pasitaupiusius jaunuosius profesionalus iš regionų ir kitų miestų. „Citus“ pardavimų statistika rodo, kad liūto dalį – 60-80 proc. visų „Citus“ butų nuperka 25-35 m. amžiaus pirkėjai.

2. Auganti ekonomika ir pragyvenimo lygis.

Nuo krizės pabaigos besitęsiančio ekonominio stabilumo ir augimo užtikrinti vartotojai toliau drąsiau planuoja išlaidas, tame tarpe ir būstui. Bendras optimizmas vartotojus skatina būti lankstesniems įsigyjant būstą.

3. Didelis santaupų lygis.

Rinkoje gyventojai yra sukaupę rekordinį santaupų lygį, vartotojai vis dažniau yra linkę jas saugiai investuoti, o ne vien laikyti sąskaitoje su nulinėmis palūkanomis. Tuo tarpu tradiciškai NT Lietuvoje yra patraukliausia investavimo forma plačiajai visuomenei. Taigi 2017-ieji bus brandaus stabilumo NT rinkoje metais. Didelis NT vystytojų aktyvumas šiemet prisotino rinką ir naujo būsto pasiūla kitais metais išliks didelė. Tai neleis smarkiai augti NT kainoms, bet ir išliksianti didelė paklausa nesudarys sąlygų toms kainoms mažėti.

Rinkos naujokai dalinsis vis mažesnę pyrago dalį

Be išorinių grėsmių, makroekonominių faktorių, kurių dabar nesiimsiu prognozuoti, didžiausia galima grėsmė 2017 m. taps į Lietuvos NT sektorių ateinantys pinigai iš kitų gamybos, pramonės, paslaugų sektorių. Įmonės iš kitų sektorių tipiškai turi nedidelę NT valdymo patirtį. Šie procesai jau dabar kelia investicinių sklypų kainas ir kitais metais ši tendencija tik stiprės.

Smarkiai, kartais neadekvačiai augančios investicinių sklypų kainos yra pagrindinis indikatorius, kad į NT vystytojų gretas stoja nauji verslai, kurie mato sektoriaus augimą ir nori tuo pasinaudoti. Jie yra linkę investuoti į ateityje potencialius sklypus, kuriuose, tikėtina, NT projektus vystys jau kitais metais. Sklypų pardavėjų lūkesčiai smarkiai užkelti, už juos dažnai tikimasi per didelių kainų, nes rinkos naujokai jas moka. Taigi – į NT ateinantys dideli pinigai iš kitų sektorių tiesiogiai kels investicinių sklypų kainas, tai 2017 m. požymis. Galima būtų daryti prielaidą, kad 2017 metais gali atsirasti ir kai kurių tokių rinkos naujokų NT projektų stagnacijos pradžia. Kokios gali būti pasekmės ilgalaikėje perspektyvoje? Jei labai drąsiai prognozuotume, ateityje tai gali koreguoti butų kainas, nes naujokai bus priversti realizuoti būstus pigiau, nei planavo; taip pat gali mažinti rinkos dalyvių ir vartotojų pasitikėjimą NT vystytojais dėl nebaigtų statyti projektų. O didelį NT vystymo naujokų aktyvumą rodo tokių sektorių, kaip medicinos ar maisto pramonės, įmonių aktyvus ėjimas į NT vystytojų rinką.

A klasė užims iki 15 proc. rinkos

Trumpalaikėje perspektyvoje tai rinkos smarkiai neįtakos, nes daug vystytojų jau turi leidimus B klasės projektų vystymui ir 2017 m. rinkoje bus statoma dar daug B energetinės klasės projektų. Ilgalaikėje perspektyvoje – tai tikrai turės didelę įtaką. A energetinio naudingumo klasė iš esmės kelia NT sektoriaus kokybę į aukštesnį lygmenį. Jau dabar vis daugiau naujų pirkėjų ieško A energetinės klasės, žmonės geriau informuoti, jie ieško kokybiškesnio produkto. Todėl 2017 m. taps vartotojų suinteresuotumo A klase augimo metais.

Iš esmės su A klase rinkoje kitais metais pradės įsitvirtinti trečias svarbus būsto tipas – kaip iki šiol butai buvo skirstomi į naujos ir senos statybos, kitais metais tiek pat svarbiu klasifikatoriumi taps A energetinė klasė, kuri kartu nusako ne tik mažesnius būsto išlaikymo kaštus, bet ir didesnę būsto ir gyvenimo jame kokybę. A energetinės klasės būstas 2017-aisiais bus vidutiniškai apie 10% brangesnis už B klasę, bet rekuperacinės sistemos, kokybiškesni langai, kokybiškesnės šiltinimo priemonės ir geresnio mikroklimato sąlygos didina išliekamąją tokio būsto vertę. 2016 m. NT rinkoje A klasės butai sudarė apie 10% visų naujų butų pasiūlos, kitais metais jų dalis augs iki 15 proc.

Būstą siūlys pagal gyvenimo būdą

Pirmiausiai, toliau ryškės NT projektų pozicionavimas ne tik pagal kainą (ekonominė, vidutinė ir premium klasė), bet ir pagal gyvenimo būdą bei amžių. Toliau ryškės naujo būsto segmentavimas pagal pirkėjų poreikius. Lietuvoje jau atsiranda jaunimui, senjorams skirti NT projektai, taip pat būsto segmentavimas karjeristams ar jaunoms šeimoms. Visi šie projektai iš esmės skirsis savo turiniu, nors jų kainos gali būti ir panašios. Tai bus naujas trend‘as rinkoje, kuriuo mes jau aktyviai vadovaujamės nuo 2016 m. pradžios. Pirkėjas taip pat vis daugiau skirs dėmesio į konkretaus pastato kaimynų demografiją ir suformuoto gerbūvio kokybę. 2017 m. toliau ryškės tendencija, kad pirkėjai nori aiškios savo gyvenamosios erdvės segmentacijos pagal bendruomeninius poreikius – jaunimas nenorės pirkti būsto ten, kur perka senjorai ir pan. Gyventojų poreikis kartu spręsti bendruomenės klausimus tik ryškės, tai diktuos ir NT pasirinkimo klausimus. Kartu reiklesnis vartotojas kels kokybės kartelę, o toliau didėjanti NT projektų pasiūla pradės itin aktyviai konkuruoti kokybiniais parametrais, o ne vien kvadratinio metro kaina ar lokacija mieste. Tai bus pagrindinės 2017 m. gyvenamojo būsto rinkos tendencijos.

Straipsnis publikuojamas: http://www.delfi.lt/verslas/nuomones/m-vanagas-kokie-2017-ieji-bus-lietuvos-nt-rinkai.d?id=73310738